L’opinione – Costituzione dei Consorzi? Attenzione al fai da te

(di Giampaolo Ceci) – Costituire un consorzio é facile. Basta un atto. Chi vuole può anche adottare lo schema suggerito dal commissario e dai suoi esperti, ma….é proprio così semplice?
Bisogna rimarcare che una previdente impostazione dell’atto costitutivo del consorzio è fondamentale non solo per la buona gestione amministrativa del consorzio e della sua base sociale, ma anche per definire l’esatto quadro delle funzioni e quindi delle responsabilità di ciascuno; il che è assolutamente necessario in caso di possibili contenziosi con imprese, progettisti e coi consorziati stessi.
Il primo problema che si incontra è l’esatta definizione delle quote di ciascun consorziato; infatti, non sempre è nota prima dei rilievi architettonici, l’esatta perimetrazione degli aggregati e la consistenza numerica di tutti i proprietari.
Il problema però si risolve facilmente prevedendo le modalità di perfezionamento delle singole quote una volta effettuati i rilievi e quelle di adesione dei nuovi consorziati.
Più difficile invece definire le quote di proprietà, qualora nel consorzio vi siano edifici con diverse classificazioni del danno, perché questa ipotesi non è prevista nell’attuale normativa.
I proprietari di edifici con danno E hanno diritto a maggiori quote di quelli degli edifici classificati A o di quelli privi di danni? E se chi ha pochi danni fosse in maggioranza ? E poi se vi fossero prime e seconde case con spese a carico dei proprietari? E se vi fossero edifici con volumi doppi? Varrebbe anche per essi, il criterio dei metri quadri di superficie? E se una parte dell’aggregato fosse vincolato? In questi casi possono i consorziati stabilire criteri diversi nelle ripartizioni delle quote di proprietà?
Ma non basta. Supponiamo di avere determinato le quote di proprietà. Come si prendono le decisioni? Si adottano le maggioranze previste per i condomìni? In caso di consorzi le decisioni non lo richiedono, a meno che non siano stabilite nell’atto. In un condominio ogni decisone è presa a maggioranza dei millesimi e del numero dei proprietari; nei consorzi questo criterio non vale. Contano sole le quote di adesione ovvero i Metri quadri di proprietà. Quindi se vi fosse un solo proprietario o un condominio con la maggioranza delle metrature dell’aggregato, in pratica deciderebbe solo lui per tutti, anche se non rappresentasse la maggioranza dei proprietari.
L’organo decisionale del consorzio dovrebbe essere il consiglio di amministrazione (facoltativo), i cui consiglieri dovrebbero eleggere il Presidente che assumerebbe la legale rappresentanza del consorzio anche in giudizio. Il consiglio e il Presidente, di converso, si esporrebbero alla ritorsione dei consorziati per loro decisioni improvvide che determinassero danni per imperizia, incompetenza se non addirittura per presunti doli o collusioni con progettisti e imprese. Nonostante la competenza auspicabile per chi deve gestire appalti milionari, la norma nulla dice sulle qualifiche dei Presidenti, esponendo il consorzio a prevedibili contenziosi con terzi. Questo almeno è avvenuto nei precedenti terremoti ove i contenziosi e le richieste di danni sono state diverse migliaia. Non basta.
Nell’atto costitutivo del consorzio dovrebbero anche essere normati i limiti del Presidente e dei consiglieri nelle decisioni riguardanti le parti private. Non credo che nessuno desideri che la qualità dei lavori eseguiti sulla sua proprietà siano controllate da un tecnico che non sia di sua piena fiducia, soprattutto se avesse intenzione di prendere l’occasione per realizzare a sue spese opere di miglioria o adeguamenti che esulino dalle stringenti leggi e norme previste nelle ordinanze o peggio vedersi imposti progettisti che non gradisce per progettare la ristrutturazione della propria proprietà.
Per oggi i dubbi sono sufficienti. Sul delicato tema dell’individuazione preventiva delle responsabilità di ciascun soggetto che interviene nell’appalto (Presidente, consorziati, imprese, progettisti) parleremo una prossima domenica. Direttore permettendo.