Amministratori condominio, le responsabilità?

(di Giampaolo Ceci) – Sono sorti recentemente molti dubbi sulle funzioni e sulle responsabilità degli amministratori dei condomini ai quali vengono assegnate molte funzioni non strettamente attinenti la loro specifica professionalità.
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.
L’amministratore del condominio è un professionista che ESEGUE le direttive impostegli dall’assemblea dei condomini. Ha poche e limitate responsabilità in quanto ciascun condomino resta responsabile delle decisioni assunte in assemblea in funzione del voto espresso e dei propri millesimi di proprietà.
L’AMMINISTRATORE QUINDI NON HA IL POTERE DI DECIDERE alcunché a meno che l’assemblea non gli abbia conferito una specifica procura (e anche qui ci sarebbe da approfondire).
Le conoscenze degli amministratori, quindi riguardano di solito le tematiche connesse alla sola gestione delle proprietà in comunione.
Il 2% prevosto a compenso degli “amministratori” per il coordinamento dei lavori del sisma non può riguardare le funzioni di amministratore condominiale, già pagate dai condomini, ma evidentemente altre funzioni connesse alla gestione delle pratiche relative alla richiesta dei contributi e la gestione dell’appalto dei lavori.
“L’amministratore” del condominio, in questo caso, assume un ruolo diverso da quello proprio degli amministratori dei condomini in quanto deve DECIDERE AUTONOMAMENTE perché non si può convocare un’assemblea per ogni piccola questione dovesse sorgere durante i lavori. Per questo suo compito viene retribuito, ma di converso SE PRENDE DECISIONI SBAGLIATE SI ASSUME PRECISE RESPONSABILITÀ CIVILI E PENALI, diverse da quelle connesse alla gestione del condominio.
La questione diviene subito chiara con un esempio. Se ipotizziamo che i proprietari di uno stabile si costituiscano in consorzio (ovvero in una specie di società autonoma ) nascerebbe la necessità di dare rappresentatività a questa società e quindi di nominare un Presidente che li rappresenta tutti verso terzi e firmi ogni documento della “società”.
Il 2% previsto per “L’amministratore” non verrebbe dato all’amministratore del condominio bensì a compenso delle molteplici attività di questa nuova figura in quanto Presidente del consorzio.
Questi (rappresentando tutti i soci = condomini) avrebbe il necessario potere decisionale per correlarsi con i tecnici, l’impresa, gli Enti pubblici di controllo ecc. In quanto presidente e legale rappresentante del consorzio potrebbe firmare i contratti, controllare i lavori, gestire i contenziosi, incassare e pagare tutti, insomma togliere ai soci-condomini ogni fastidio amministrativo, pur restando l’obbligo di riferire al consiglio di amministrazione e all’assemblea di soci che resta sovrana e mantiene la facoltà anche di sostituirlo. Per non dire che assumerebbe anche responsabilità a fini urbanistici e anche la funzione di “Committente” ovvero di chi risponde civilmente e penalmente anche dell’assolvimento delle procedure previste dal Dlgs 81/208 in tema di sicurezza salute e di igiene sui luoghi di lavoro, nonché di quelle connesse alla gestione giuridica e legale degli appalti che, qualora rientrassero nella fattispecie di quelli pubblici, sarebbero numerosissime e comporterebbero ancora altre responsabilità specifiche.
In questo modo risulterebbero ben distinte le due figure, in quanto gestire un appalto edile, dal contratto al collaudo è una professionalità molto diversa da quella di un amministratore di condominio.
Soprattutto si eliminerebbe ogni responsabilità penale dei condomini che ricadrebbe unicamente sul Presidente del consorzio e sul consiglio di amministrazione.
Foss’anche solo per questo, sarebbe quindi opportuno che anche i condomini singoli si costituissero in consorzi finalizzati alla riparazione dei danni del loro stabile per poi sciogliersi quando l’oggetto sociale fosse stato raggiunto.